법정지상권 성립요건, 법정지상권이란 ?

우리나라 부동산은 해외에는 없는 특이한 점이 있습니다. 무엇일까요? 그건 바로 건물주와 토지주가 다를 수 있다는 것입니다. A 소유 토지위에 B 소유 건물이 있다는 것입니다. 어떻게 남의 땅에 있는 건물을 가질 수 있는지 이해가 가지 않을 수 있습니다. 하지만 경매, 매매, 공유분할로 인해 이런 상황이 잘 발생하곤 합니다.

 

 

토지주와 건물주가 다를 때 가장 먼저 알아보아야 할 것이 오늘 주제인 바로 법정지상권입니다. 이 법정지상권이란 건물의 사회경제적 가치를 유지하기 위해 만들어진 권리입니다.

 

 

쉽게 예시를 들어 법정지상권의 유무에 따라 이야기 해보겠습니다.

 

A의 토지위에 B소유의 건물이 있다.

만약 B의 건물 법정지상권이 있다면? A는 토지주라하더라도 B의 건물을 철거하라고 명령할 수 없습니다. 법정지상권이 있는 건물이라면 토지주도 건들지 못한다라고 알면 쉽습니다.

 

 

 

 

만약 B의 건물 법정지상권이 없다면?  일정조건이 충족되면 토지주 A는 B에게 건물철거 및 인도명령을 청구할 수 있습니다. 쉽게 말해 A는 내 토지에서 건물을 철거하고 나가라고 할수 있다는 것입니다.

 

법정지상권이란 지상권이 있는지 없는지에 따라 상황이 극명하게 다릅니다. 그렇기에 건물주와 토지주가 다르다면 법정지상권 성립요건을 꼭 알아보아야 합니다.

 

 

 

법정지상권은 크게 민법 제366조에 의한 법정지상권과  관습법상 법정지상권으로 살펴볼수 있습니다.

 

 

임의경매 시 꼭 참고해야 할 것은 민법 제366조에 의한 법정지상권입니다. 강제경매가 아닌 임의경매이어야 합니다. 임의경매가 아닌 강제경매, 매매, 공유지분 분할로 인한 토지, 건물의 소유주 분리는 관습법상 법정지상권을 살펴보아야 합니다.

 

민법 제 366조에 의한 법정지상권 성립요건

 

 

1. 토지와 건물이 동일인 소유여야 한다.

2. 저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재해야 한다.

3. 저당권 지정으로 인한 임의 경매로 토지주와 건물주가 달라져야 한다.

 

이 3가지를 순서대로 모두 충족한다면 법정지상권이 성립한다고 할 수 있습니다.

 

 

 

A건물

A토지

위와 같은 A토지위에 A건물이 있다. 즉 동일 소유이다. 토지에만 저당권을 설정하였고, 임의경매로 A의 토지는 B가 낙찰되어 토지는 B가 소유하게 되었다. 이럴 경우 A건물은 법정지상권이 있을까요? 3가지 법정지상권 성립요건을 충족하므로 법정지상권이 있습니다.

 

 

건물없음

A토지

위와 같이 A토지만 존재하고 건물은 없는 상태,  A토지에 저당권이 설정 후 A의 건물이 신축 되었다. 임의 경매를 하여 A의 토지는 B에게 넘어가게 되었다. 이럴 경우 A의 건물은 법정지상권이 있을까요?

 

 

법정지상권 성립요건 3가지 중 저당권 설정당시 토지위에 건물이 없었으므로, 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

 

민법 제366조는 저당권 당시 건물의 유무가 중요합니다. 건물이 있다는 것을 감안하고 저당권을 잡아 돈을 빌려주었다는 것은 건물로 인한 손해를 계산하고 보다 적은 돈을 빌려줬을 것이기 때문입니다. 저당권을 잡아 돈을 빌려주는 측에서 손해를 보는지 안보는지를 잘 따져보면 법정지상권을 보다 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.